Trong quá khứ chắc hẳn ai cũng một lần từng nghe qua, xem trên truyền hình hay đọc đâu đó trên báo chí rằng:
Nhà ông A mượn tiền mua nhà nhưng không trả được, nhà chị B vay vốn ngân hàng đầu tư mua đất nhưng không gặp thời bị phá sản, ngân hàng tới tận nhà siết nợ cả nhà phải ra đường ở hay trốn biệt tăm biệt xứ,… và rất rất nhiều câu chuyện bi thương khác!
Đời lạ lắm! cái gì hay ho nghe quài cũng chẳng nhớ nhưng cái gì càng xấu xa, càng đau khổ chỉ 1 lần thoáng qua thôi cũng làm bạn ám ảnh. Đã thế đôi khi những câu chuyện đó còn lặp đi lặp lại vài lần trong đời. Việc đó vô tình làm mọi người rơi vào trạng thái mà khoa học hiện đại gọi là “Tự Kỷ Ám Thị”. Thế nên, nhiều người dù chưa vay 1 lần trong đời nhưng khi nghe tới “Vay Ngân Hàng” mà lại còn “Vay Ngân Hàng Mua Nhà” thì sợ đến nỗi mặt cắt không ra máu.
Nói thì nói vậy chứ em nghe tới vay ngân hàng cũng thấy ớn ớn!!! nên em làm bài viết này để đỡ lo lắng hơn.
VAY NGÂN HÀNG MUA NHÀ CÓ ĐÁNG SỢ KHÔNG?
Quyết định này là gánh nặng cuộc đời hay cách khôn ngoan để thoát kiếp nhà trọ?
Trong lĩnh vực bất động sản, việc dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư rất được ưa chuộng. Nhưng nó cũng giống như con dao 2 lưỡi. Nhiều người làm thành công, trở lên giàu có và ngày càng sở hữu được nhiều bất động sản NHƯNG cũng không ít người thì lại thất bại và bị phá sản, trở thành gánh nặng gia đình.
Vậy thì nên sử dụng đòn bẩy tài chính như thế nào để có thể sở hữu được 1 căn nhà? Việc trước tiên bạn cần làm là đặt cọc để mua 1 căn nhà. việc này thì khá đơn giản Call em Bao ngay đi ạ ^_^
Vì sao có nhiều câu chuyện đau thương khi dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản? Đó là vì đa số các trường hợp đều đầu tư theo kiểu lướt sóng theo hình thức: Vay 1 khoản tiền lớn trong ngắn hạn nhờ vào tài sản thế chấp/hoặc nhờ vào chiêu trò,… Nhưng gặp thị trường khó không bán ra liền được trong thời gian dự định nên dẫn tới vỡ nợ mất đi tài sản thế chấp/vợ nợ,… Nên để không bị rủi ro thì nên tránh những trường hợp này.
Để an toand đầu tiên xác định câu chuyện đầu tư trung và dài hạn/sau đó xác định lượng vốn đang có sẵn trong tay/mức thu nhập cố định hàng tháng của bạn,… rồi dựa vào đó để xác định giá trị bất động sản cần mua.
Em xin đi vào 1 ví dụ cụ thể hơn là anh/chị dự định mua 1 căn hộ chung cư có giá 1,8 tỷ. Vậy để vay được ngân hàng anh/chị cần có ít nhất trong tay là:
- 30% giá trị căn hộ = 30% x 1,8 tỷ = 540 triệu túc trực trong túi quần 24/24.
- Khoản vay của anh chị là 70% giá trị căn hộ tương ứng = 70% x 1,8 tỷ = 1,26 tỷ.
Tới đây cần trả lời câu hỏi là thu nhập hiện tại của mình là bao nhiêu? Giả sử hàng tháng thu nhập ổn định là 25 triệu. Sau khi trừ chi phí sinh hoạt hàng tháng với người độc thân MIN = 5 triệu thì mức thu nhập để tính vay = 20 triệu/tháng.
Vậy với 20 triệu này sẽ vay gói bao nhiêu năm? 5 – 10 – 15 hay 20 năm? để có thể trả lãi + gốc cho khoản vay? Giả sử vay 1,26 tỷ thì “TIỀN GỐC” trả hàng tháng là:
- Thời gian vay 5 năm = 60 tháng => Mỗi tháng trả 1,26 tỷ/60 = 21 triệu
- Thời gian vay 10 năm = 120 tháng => Mỗi tháng trả 1,26 tỷ/120 = 10,5 triệu
- Thời gian vay 15 năm = 180 tháng => Mỗi tháng trả 1,26 tỷ/120 = 7 triệu
- Thời gian vay 20 năm = 240 tháng => Mỗi tháng trả 1,26 tỷ/240 = 5,25 triệu.
Giả sử tính mức lãi suất ngân hàng cho vay bình quân 10,5%/năm thì:
* LÃI THÁNG CAO NHẤT = (10,5%/12 tháng) x 1,26 tỷ = 11 triệu. Đây là mức lãi cao nhất mà bạn sẽ phải trả. Sau đó hàng tháng mức lãi này sẽ giảm dần cho tới khi = 0.
NHƯ VẬY TỔNG LÃI VÀ GỐC TRẢ THÁNG CAO NHẤT CHO TỪNG GÓI LÀ:
- Thời gian vay 5 năm = 21 triệu + 11 triệu = 32 Triệu/tháng = LOẠI
- Thời gian vay 10 năm = 10,5 triệu + 11 triệu = 21,5 Triệu/tháng = LOẠI
- Thời gian vay 15 năm = 7 triệu + 11 triệu = 18 Triệu/tháng
- Thời gian vay 20 năm = 5,25 triệu + 11 triệu = 16,25 Triệu/tháng
Kết luận: với thu nhập là 25 triệu/tháng thì chúng ta hoàn toàn có thể chọn gói vay 15 năm hoặc 20 năm.
Tuy nhiên lời đề nghị của em là “Hãy vay gói có thời gian càng lâu càng tốt để tiền gốc hàng tháng trả là thấp nhất”. Thậm chí nếu anh chị thu nhập cao hơn 25 triệu/tháng thì vẫn cứ chọn gói thời gian vay lớn nhất + hạn mức vay dưới 50% để giảm áp lực TIỀN LÃI hàng tháng vì đôi khi cuộc đời sẽ đôi lúc đẩy chúng ta vào những khó khăn bất chợt!!!
Nếu như câu chuyện kết thúc êm đẹp như vậy thì ai sẽ là người vẽ bức tranh buồn?
Nhiều bạn nghĩ tới khoản vay trong 20 năm đâu đó cũng gần 1/3 cuộc đời (Theo thống kê tuổi thọ trung bình người Việt Nam khoảng 73 tuổi). Nghĩ tới viễn cảnh 20 năm cày lưng đi làm, ăn tiêu chắt bóp để trả nợ tâm lý hoang mang và vô cùng lo lắng,… Thêm nữa nhìn bảng EXCEL số tiền lãi nhảy sau 20 năm vay cộng dồn cũng ngót 1,8 tỷ ngang ngửa tiền gốc thì choáng váng đầu óc. Lãi gì mà khủng khiếp vậy!!!
Tự dưng cái mất cho ngân hàng 1,8 tỷ nên quyết định không mua nữa chờ đủ tiền mua cũng chưa muộn (Sau khi tính nhẩm trong đầu với thu nhập 25 triệu/tháng thì tích góp trừ chi tiêu + tăng lương hàng năm chắc 5 năm là đủ 1,8 tỷ). Nhưng đâu nghĩ được rằng:
- 3 năm trước khi đi xem căn hộ có 900 triệu. Giờ giá đã lên 1,8 tỷ có dư. Mới có 3 năm thôi giá căn nhà đã lên gấp đôi giá gốc. Vậy thì vay ngân hàng 20 năm gấp 7 lần thời gian mà lãi = gốc thì có được xem là rẻ?
- 5 năm làm tích góp thì vẫn phải chi trả tiền nhà trọ hàng tháng. 5 năm sau quay lại với 1,8 tỷ liệu có mua được 1 căn nhà như vậy? Hay căn nhà đó đã lên 3-4 tỷ mất rồi? thế rồi vẫn phải kiếp ở trọ.
Nếu quyết định và cố gắng thì sau 3 năm đã có 1 căn nhà để ở, yên tâm dùng tiền trả tiền thuê nhà trọ hàng tháng để chi trả phần lãi ngân hàng còn lại. Thậm chí nếu làm tốt, 4 – 5 năm sau có khoản thu nhập đột biến bạn có thể thanh toán trước hạn mà không tốn thêm chi phí gì.
Ở góc độ nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính thì sao?
Giả sử bạn trả lãi trong 3 năm (36 tháng) liên tiếp theo phương án giải ngân theo tiến độ công trình thì tổng lãi trong 3 năm tương ứng khoảng 100 triệu tiền lãi.
Trong khi đó bình quân giá nhà các dự án từ thời điểm mở bán đợt đầu tới khi nhận nhà trung bình tăng 40 – 50%, thậm chí 100% như Richmond City. Nếu thời điểm nhận nhà bạn quyết định bán thì với mức trung bình tăng 40% = 520 triệu thì sau khi trừ lãi ngân hàng + phí phạt trả nợ trước hạn bạn vẫn lời 400 triệu.
Bỏ ra 30% = 540 triệu trong 3 năm lời 400 triệu tương đương lợi nhuận 24% > 3 lần lãi suất ngân hàng. Một thương vụ đáng để anh/chị đầu tư?
XEM THÊM: CÓ NÊN MUA NHÀ BÂY GIỜ? NỖI ĐAU GIẰNG XÉ!
